Цены на жилье: рост на фоне инфляции и предстоящих налоговых изменений

По итогам октября 2025 года годовая инфляция в Казахстане составила 12,6%, что ниже сентябрьского показателя в 12,9%. Это первое замедление инфляционных процессов в текущем году, вызванное в том числе снижением цен на жилищно-коммунальные услуги на 3,5%. Однако общий рост цен на товары и услуги остается высоким, отражая глобальные тенденции. На рынке недвижимости наблюдается аналогичная динамика: цены на жилье продолжают расти, хотя и с региональными вариациями. Согласно данным Бюро национальной статистики, индекс цен на жилье в октябре достиг 113,1 пункта, увеличившись с 112,8 в сентябре.

Динамика цен на жилье

В сентябре 2025 года (по сравнению с сентябрем 2024-го) цены на новые квартиры выросли на 12,8%, а на вторичном рынке — на 10,1%. Для октября точные годовые данные пока ограничены, но в Алматы стоимость новостроек увеличилась на 2,9% за месяц. Средние показатели маскируют значительные региональные различия. Наиболее заметный рост цен на первичном рынке отмечен в крупных городах и развивающихся центрах, таких как Алматы, Астана, Шымкент, Павлодар и Конаев, где урбанизация усиливает спрос.

Факторы, способствующие этому, включают миграцию населения, концентрацию экономической активности и ограниченность земель для строительства. В менее динамичных регионах, таких как Кызылорда, Караганда и Атырау, рост цен не превышает 5–6%, что ниже уровня инфляции. Аналогичная картина на вторичном рынке: в Алматы, Павлодаре и Шымкенте цены растут быстрее среднего, в то время как в Актау и Усть-Каменогорске динамика сдержанная. Таким образом, общенациональные средние значения в значительной мере определяются ситуацией в ограниченном числе мегаполисов.

Основные причины роста цен

Удорожание жилья в 2025 году обусловлено комплексом факторов, включая законодательные изменения и экономические тенденции.

Повышение НДС. С 1 января 2026 года ставка НДС увеличится с 12% до 16%, что уже влияет на рынок. Застройщики закладывают будущие расходы в текущие цены, а население активизирует покупки, создавая ажиотаж. Это также повышает себестоимость материалов и работ. Кроме того, с 2026 года отменяются льготы по НДС для реализации жилья, усиливая давление на цены.

Ужесточение правил долевого строительства. В 2025 году вступили в силу поправки к закону о долевом участии: с июня запрещены наличные платежи за недвижимость от застройщиков, а реклама жилых комплексов возможна только при наличии гарантий и разрешений. Второй пакет поправок (с августа) ввел обязательные договоры долевого участия и контроль со стороны акиматов. Эти меры повышают прозрачность, но сокращают предложение, способствуя росту цен. Третий пакет ожидается в 2026 году.

Сезонность. Лето и осень традиционно пиковые периоды для рынка жилья в Казахстане, когда растет активность покупателей и запускаются новые проекты. В 2025 году этот эффект усилился из-за ожидания НДС и регуляторных изменений, что ускорило рост цен.

Курс доллара к тенге. Ослабление тенге (среднегодовой курс около 517–528 KZT за USD) повышает стоимость импортных материалов, что отражается на себестоимости строительства. Застройщики и продавцы на вторичном рынке корректируют цены вверх, редко снижая их даже при падении спроса. Прогноз на 2025–2026 предполагает дальнейшее давление от валютных колебаний.

Мифы о влиянии льготных ипотек

Распространенное мнение о том, что государственные ипотечные программы, такие как "Наурыз" и система жилищных строительных сбережений (ЖСС) в Отбасы банке, разгоняют цены, не соответствует действительности. Эти инициативы ориентированы на поддержку конкретных категорий граждан (бюджетники, молодежь, госслужащие) и ограничены годовыми лимитами. ЖСС требует предварительных накоплений, исключая ажиотаж, и способствует долгосрочной доступности жилья. Застройщики по госпрограммам обязаны фиксировать цены на три года, что дает дезинфляционный эффект. По данным на октябрь 2025 года, выдано 81,8 тыс. льготных кредитов на 1,1 трлн тенге, но это не оказывает значительного влияния на рыночную динамику.

Доступность жилья в сравнении

Согласно индексу Numbeo (Price to Income Ratio) на середину 2025 года, жилье в Казахстане остается наиболее доступным среди стран СНГ с показателем 9,7. Для сравнения: в России — 15,45, Кыргызстане — 14,64, Узбекистане — 13,58, Беларуси — 12,59, Армении — 20,89. Это подтверждает эффективность мер по поддержке рынка без перегрева.

В целом, рост цен на жилье в 2025 году отражает переходный период перед налоговыми и регуляторными изменениями. Эксперты прогнозируют стабилизацию спроса в 2026 году, но дальнейшая динамика зависит от макроэкономических факторов и государственной политики.