Ипотека в Казахстане: от глобальных тенденций к национальным возможностям

Ипотека традиционно выступает в роли катализатора жилищного строительства и социальной стабильности. По данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR) за 2023 год, среди впервые покупающих жилье американцев 52% использовали стандартные банковские кредиты (Conventional Loan), 29% — ипотеку с государственной страховкой FHA Loan, а 9% — льготные займы для ветеранов VA Loan. Таким образом, девять из десяти сделок опирались на заемное финансирование, что иллюстрирует зависимость рынка от кредитных инструментов. В Европейском союзе, согласно Eurostat, 69,2% жителей в 2023 году владели собственным жильем, из которых 44,2% — без долгов, а 24,9% — с ипотекой или кредитом. Это означает, что ипотечное жилье приходится на треть домовладельцев и четверть населения. В странах ОЭСР, таких как Норвегия, Нидерланды и Исландия, доля ипотечных заемщиков среди владельцев достигает 50%, подчеркивая роль доступного кредитования в достижении высокого уровня собственничества.

В Казахстане ипотека эволюционирует в условиях экономической трансформации, с фокусом на импортозамещение и цифровизацию. Мы проанализировали три ключевых сегмента: программы Отбасы банка в системе жилстройсбережений, стандартные банковские продукты на первичное и вторичное жилье, а также партнерские инициативы с застройщиками. Общий объем выдачи ипотеки в 2025 году, по предварительным оценкам АРРФР, превысит 1,5 трлн тенге, что на 15% выше прошлогоднего показателя, несмотря на вызовы инфляции и повышения базовой ставки до 18%.

Система жилстройсбережений

Государственный Отбасы банк остается лидером по объемам выдачи, предлагая модель накоплений с последующим кредитованием. Система жилстройсбережений стимулирует финансовую дисциплину: вкладчики накапливают на депозите с вознаграждением (до 1,5% годовых) и получают ежегодную премию от государства — 20% от суммы до 200 МРП (786 400 тенге в 2025 году), с максимумом 157 280 тенге за год. Премия начисляется только гражданам РК на один депозит, переносится на следующий год при превышении лимита и распространяется даже на залоговые счета по займам.

Банк выдает три типа займов: предварительные (для ремонта или мебели, от 7% ГЭСВ), промежуточные и жилищные. Промежуточные займы — самые популярные: ставка 6–8,5% (ГЭСВ 6,2–9,6%), требуют 50% накоплений от стоимости жилья и оценочного показателя (ОП) не ниже 5 (достигается за 6+ месяцев вклада). Жилищные — наиболее выгодные: 3,5–5% (ГЭСВ 3,6–6,9%), с 50% накоплений и ОП 16 (минимум 3 года вклада). С ноября 2025 года стартовал прием заявок по программам «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер» для работников силовых ведомств: ставка 9% с понижением до 5% через 8 лет, первоначальный взнос от 0%, сумма до 80 млн тенге при взносе 20%+.

Для уязвимых категорий действуют льготы: от 2% (ГЭСВ 2–2,1%) для очередников, 5% для молодежи в регионах (взнос от 10%), 1% по «С дипломом — в село» (без взноса). Специальные продукты включают «Зеленую ипотеку» для энергоэффективного жилья и поддержку молодых ученых. Срок — до 25 лет, сумма — до 100 млн тенге. Эта модель не только минимизирует риски, но и способствует долгосрочным сбережениям, повышая финансовую грамотность населения.

Стандартная банковская ипотека

Восемь банков второго уровня (БВУ) предлагают стандартные продукты на первичку и вторичку: Halyk Bank, Банк ЦентрКредит (БЦК), Freedom Bank, KZI Bank, Altyn Bank, ForteBank, Шинхан Банк Казахстан и Eurasian Bank. Минимальная ГЭСВ — 5,2% у ForteBank под залог депозита, за ним БЦК (6% по JANA Ипотека) и Шинхан (20%). Высокие ставки — до 24,3% у БЦК по программе «#Ипотека». Максимальный срок — 240 месяцев (Halyk, Freedom, Altyn, Шинхан), сумма — до 200 млн тенге (KZI), за ним 175 млн (Altyn).

Важный фактор — регуляторные корректировки. В октябре 2025 года АРРФР и Нацбанк отложили снижение предельной ГЭСВ с 25% до 20% на 1 июля 2026 года, чтобы избежать приостановки выдачи на фоне базовой ставки 18%. Это решение сохранило стабильность: банки адаптируются, а рынок не рискует коллапсом. В итоге, стандартная ипотека подходит для платежеспособных заемщиков, но требует взноса от 20% и тщательной оценки рисков.

Для наглядности представляем сравнение ключевых параметров стандартной ипотеки (данные на ноябрь 2025 года)

Партнерские программы

Четыре БВУ — БЦК, Freedom Bank, Bank RBK и Altyn Bank — реализуют партнерства с девелоперами (BI Group, BAZIS-A, Sensata Group, ORDA Invest и др.). ГЭСВ стартует от 0,1% (БЦК, Altyn) и достигает 24,5% (Freedom), что делает эти продукты привлекательными для первичного рынка. Срок — до 240 месяцев (Freedom, Altyn), сумма — до 175 млн тенге (Altyn). Взнос от 20%, но возможны скидки от застройщиков. Такие инициативы ускоряют строительство и снижают стоимость за счет субсидий, способствуя реализации госпрограмм вроде «7-20-25» (ставка 7%, ГЭСВ 7,2%).

Аналитически, партнерские программы — оптимальный выбор для молодых семей: они сочетают низкие ставки с гарантиями качества жилья. Не стоит выпускать из виду тот момент, что конкуренция среди БВУ растет, и в 2026 году ожидается дальнейшая цифровизация оформления.

В целом, казахстанский рынок предлагает разнообразие: от субсидированных 2–5% в Отбасы банке до рыночных 20–25% в коммерческих БВУ. Государственная поддержка, включая премии и льготы, делает ипотеку инструментом социальной мобильности, приближая показатели к европейским. Для устойчивости необходимы меры по снижению рисков невозврата и расширению «зеленых» опций. Эксперты прогнозируют рост выдачи на 20% в 2026 году при стабилизации инфляции.