Очередной пузырь на рынке недвижимости

На рынке жилья в США образовался очередной пузырь, поболее, чем был до 2008 года. Причины появления пузыря те же, что и тогда. Центральный банк искусственно занижал процентные ставки в течение почти двух лет. Кроме того, он выкупил ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Снятие с учета большинства кредитов, привело к тому, что банки начали выдавать ещё больше кредитов.

Результат - стремительный рост цен на жилье, передает zhaik.su со ссылкой на сайт zerohedge.com.

Точно так же, как количественное смягчение создает искусственный спрос на казначейские облигации, поддерживая тем самым низкие ставки и способствуя увеличению заимствований и расходов федерального правительства, оно также поддерживает искусственно низкие ставки по ипотечным кредитам и стимулирует рынок жилья.

«ФРС продолжает быть маргинальным покупателем или крупным покупателем на ипотечном рынке, расширяя свой ипотечный портфель одной рукой и печатая деньги другой», - выразился экономист Алекс Поллок в статье, опубликованной в Mises Wire.

В 2006 году у ФРС не было ипотечных кредитов. Сегодня на балансе центрального банка находится около 2,6 триллиона долларов в ипотечных ценных бумагах. По словам Поллока, около 24% всех непогашенных жилищных ипотечных кредитов в США находятся в центральном банке. Это делает ФРС, безусловно, крупнейшей сберегательно-кредитной организацией в мире.

Согласно данным ФРС, средняя цена продажи дома в четвертом квартале 2021 года составила 477 900 долларов. Для сравнения: 403 900 долларов в четвертом квартале 2020 года и 384 600 долларов в четвертом квартале 2019 года. Другими словами, средняя цена продажи выросла на 93 300 долларов всего за два года. Это, безусловно, самый большой рост за 24-месячный период.

За первые три квартала 2021 года 12-месячный рост цен продажи жилья составил более 17%. Это самый большой рост, когда-либо зафиксированный за любой трехквартальный период, по крайней мере, с 1963 года. Это самые ранние доступные данные.

«Проще говоря, американцы буквально никогда не видели такого стремительного роста цен на жилье, как сейчас, в течение столь длительного периода времени. И каждый раз, будь то в 1970-х, конце 1980-х и начале-середине 2000-х, когда цены приближались к тем цифрам, которые мы наблюдаем сегодня, вскоре следовал масштабный крах рынка недвижимости или фондового рынка (или и того, и другого). Исключений, похоже, не было, не считая нескольких редких случаев, когда цены на жилье быстро росли сразу после обвала», - подытожил ситуацию Джастин Хаскинс в статье, опубликованной изданием The Federalist.

Итак, мы имеем огромный жилищный пузырь - даже больший, чем тот, который лопнул в 2007 году и привел к финансовому кризису 2008 года. А что всегда происходит с пузырями? Они лопаются. ФРС держит в руке острую булавку. Речь идет о повышении процентных ставок. Вместе с ними вырастут и ипотечные ставки. И ФРС уже сворачивает покупку ипотечных ценных бумаг.

«Пузырь, образовавшийся в период с 2002 по 2007 год, достиг своего пика, когда цены выросли примерно на 47 процентов, а затем упали на 20 процентов с 2007 года по первый квартал 2009 года. Если мы увидим аналогичную картину для пузыря, который развивается примерно с 2012 года, то мы можем увидеть падение цен на жилье на 30-40 процентов в течение двух лет. Какими бы ни были окончательные цифры, доказательства налицо: на основании данных, полученных за последние шесть десятилетий, Америка, похоже, стоит на пороге грандиозного краха недвижимости», - приводит сравнение Хаскинс между периодом до 2008 года и сегодняшним днем.

Это не значит, что это спровоцирует еще один кризис в стиле 2008 года. Динамика рынка субстандартного кредитования на этот раз иная. Но обвал рынка жилья отразится на экономике, и трудно сказать, как именно это произойдет.

В любом случае, это большая проблема для ФРС. Уже не раз говорили, что ФРС не в состоянии выполнить заявленные обещания, для борьбы с инфляцией, и это еще одна причина. Если ФРС продолжит повышать ставки и прекратит покупать ипотечные ценные бумаги, а затем начнет продавать их на рынке, ставки по ипотечным кредитам резко подскочат. Недоступные дома станут еще более недоступными. 

Жилищный пузырь лопнет. Для того чтобы пузырь лопнул, может потребоваться совсем немного. Даже повышение ставки на 1 или 2%, о котором говорит ФРС, будет достаточно.