Жилищная реформа в Казахстане: новый подход к управлению домами

В Казахстане стартовала масштабная жилищная реформа, призванная решить застарелые проблемы управления многоквартирными домами. С конца августа и середины сентября 2025 года вступают в силу поправки в законодательство, которые вводят новые правила управления жилым фондом, направленные на предотвращение коммунальной катастрофы. Главная цель реформы – преодолеть пассивность собственников в управлении своим имуществом и обеспечить устойчивость жилищной инфраструктуры.

Новые формы управления

Одно из ключевых нововведений – уточнение форм управления многоквартирными домами. Теперь их всего две: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ), которое заменило устаревшее понятие простого товарищества (ПТ).

• ОСИ позволяет жильцам выбирать: заключать договор с управляющей компанией, кооперативом собственников квартир (КСК) или нанимать профессионального управляющего.
• НСУ дает возможность собственникам управлять домом самостоятельно или делегировать обязанности управляющему.

Если жильцы не предпринимают никаких действий, местные власти вправе признать дом бесхозным и назначить временного управляющего. Эта мера направлена на борьбу с бездействием собственников, которое часто приводит к ухудшению состояния домов.

Индексация тарифов

Реформа вводит ежегодную индексацию платы за содержание многоквартирных домов, привязывая минимальный тариф к месячному расчетному показателю (МРП). Это устраняет проблему заниженных тарифов, которые годами не пересматривались в регионах.

Примером служит Алматы, где тариф на содержание жилья оставался неизменным с 2010 года на уровне 25 тенге за квадратный метр и только в 2024 году с трудом был повышен до 40 тенге. Новая система автоматической индексации обеспечит регулярное обновление тарифов, что позволит своевременно финансировать текущий ремонт и содержание домов.

Накопления на ремонт

Реформа меняет подход к финансированию ремонта. Ранее в системе КСК средства от одних домов нередко использовались для покрытия нужд других, что ставило в невыгодное положение добросовестных плательщиков. Теперь каждый дом будет накапливать средства на ремонт исключительно для себя.

Закон обязывает собственников не только оплачивать текущее содержание, но и формировать отдельный фонд для капитального ремонта. Также ужесточаются меры по взысканию долгов за коммунальные услуги, а председатели ОСИ или НСУ будут нести ответственность за несвоевременное выполнение процедур, включая открытие счетов.

Состояние жилищного фонда

По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в 2024 году 80,5% многоквартирных домов в Казахстане были старше 35 лет, из них 37,2% – старше 55 лет. В Западно-Казахстанской области, например, доля домов старше 35 лет достигает 82,8%, при этом 52,7% многоэтажек требуют капитального ремонта, 12,3% признаны ветхими, а 2,8% – аварийными. Лишь 32,2% домов находятся в удовлетворительном состоянии.

Общедомовое имущество – трубы, крыши, электрические коммуникации – в таких домах изношено из-за коррозии, усталости металла и других факторов. Однако даже относительно новые дома требуют регулярных вложений, чтобы избежать дорогостоящего ремонта в будущем. По данным профильного ведомства, в 2024 году 31,1% многоквартирных домов в стране нуждались в капитальном ремонте.

Планы и мировой опыт

Реформа опирается на Концепцию развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы, которая подчеркивает низкую активность собственников и отсутствие эффективных механизмов накопления средств на ремонт. Для решения проблемы акиматы обязаны провести инвентаризацию жилого фонда и определить приоритетные объекты для ремонта. Для этих целей будут предоставляться бюджетные кредиты с минимальной процентной ставкой. К 2029 году долю домов, требующих капитального ремонта, планируется снизить до 28,8%.

Мировые эксперты подтверждают важность профилактического обслуживания жилья. По данным американской компании Hippo Holdings Inc., домовладельцы должны ежегодно выделять не менее 1% от стоимости жилья на его содержание. Например, для дома стоимостью 30 млн тенге это означает около 25 тыс. тенге в месяц. В 2024 году 83% американских домовладельцев столкнулись с необходимостью непредвиденного ремонта, что для 47% из них стало серьезным финансовым ударом. Этот опыт подчеркивает: регулярные вложения в обслуживание жилья предотвращают крупные затраты в будущем.

Заключение

Жилищная реформа в Казахстане – это не только новые права, но и новые обязанности для собственников. Без активного участия жильцов в управлении и финансировании содержания домов страна рискует столкнуться с ростом числа ветхих и аварийных зданий, что приведет к обесцениванию недвижимости и угрозе безопасности. Реформа призывает казахстанцев к ответственности за свое имущество, предлагая прозрачные механизмы управления и финансирования.

Успех реформы будет зависеть от готовности граждан принять новые правила и от эффективности работы акиматов по инвентаризации и поддержке жилого фонда. Казахстан стоит на пороге важных изменений, которые могут стать фундаментом для устойчивого развития жилищно-коммунального сектора.