Как защищаются права и законные интересы дольщиков в Казахстане?

За январь–октябрь 2023 года общая площадь введённого в эксплуатацию жилья увеличилась по сравнению с январём–октябрём 2022-го на 13,8%, достигнув 13,3 млн кв. м. Из них почти 8 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома, 5,3 млн кв. м — на индивидуальные дома.

Заметим: большая часть жилья — 12,2 млн кв. м, или 91,6%, — была сдана в эксплуатацию частными застройщиками, в том числе населением — 5,4 млн кв. м. То есть доля участия населения во вводе жилья застройщиками существенна — более 44%. Это говорит о важнейшей роли долевого строительства в Казахстане.

При этом стоит отметить, что сегодня проблемы долевого строительства всё ещё стоят остро. Проблема обманутых дольщиков в Казахстане — явление масштабное и серьёзное. Тысячи казахстанцев остались без заветного жилья, доверившись недобросовестным застройщикам. За последние два года по уголовным делам в сфере долевого строительства были осуждены 16 человек, к административной ответственности привлечены больше 300 компаний, передаёт inbusiness.kz. Эксперты отмечают: почти 80% рынка долевого строительства реализуется без документов и разрешения на привлечение денег дольщиков. Если говорить о цифрах, то это около 1,5 млн кв. м в обход закона. Более того, количество случаев, когда застройщик тормозит ввод жилья или вообще отказывается его строить, будет только расти, убеждены эксперты.

Сейчас, согласно данным «Казахстанской Жилищной Компании» (КЖК), в стране насчитывается 176 застройщиков со 196 объектами, строящимися без разрешений или гарантий. Большая часть из них находится в Астане: 136 объектов. Таким образом, масштаб проблемы остаётся серьёзным, несмотря на то, что количество проблемных застройщиков уменьшается.

Конечно, ситуация с такими проблемными объектами постепенно решается, в первую очередь благодаря действующему законодательству и деятельности уполномоченных организаций на рынке жилья. В целях защиты прав и законных интересов дольщиков в Казахстане действует Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», в котором прописаны три законных способа организации долевого участия в жилищном строительстве:

• получение гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания»;
• участие в проекте банка второго уровня;
• получение разрешения МИО после возведения каркаса жилого здания за счёт собственных средств застройщика.

Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов иными способами.

Сегодня разберём непосредственно гарантирование жилищного строительства, так как это одна из самых важных составляющих долевого строительства. Механизм гарантирования долевого строительства решает социально направленные задачи государства, помогая тысячам казахстанцев приобретать доступное и качественное жильё. Этот механизм обеспечивает прозрачность проекта: проводится контроль и мониторинг процесса строительства, а также целесообразного использования денег дольщиков с целью обеспечения сохранности их вложений и гарантированного завершения объекта в установленные сроки.

Ответственным за выдачу гарантий застройщикам является Единый оператор жилищного строительства в РК — «Казахстанская Жилищная Компания». В ноябре текущего года КЖК достигла охвата гарантирования в 1 трлн тг. Всего было гарантировано 215 проектов общей площадью в 5,2 млн кв. м жилья, что позволило защитить вклады 60 тыс. дольщиков. Почти 228 тыс. граждан смогли улучшить свои жилищные условия за счёт гарантирования КЖК (с учётом коэффициента семейственности).

За последний год сервисы компании были улучшены. Сейчас все заявки принимаются только через онлайн-портал Digital Baiterek. Средний срок рассмотрения заявок составляет от 8 до 15 рабочих дней. Если исторически гарантии выдавались в основном только в трёх мегаполисах, то сейчас за счёт цифровизации компания охватывает уже 12 регионов. Вся информация есть в открытом доступе на Жилищном портале, где граждане могут проверить строящиеся объекты на наличие гарантии КЖК либо разрешения акимата. Это обязательно нужно делать, чтобы не инвестировать в сомнительные проекты и в конечном счёте не оказаться обманутым дольщиком.

При этом многие граждане не понимают, для чего нужна гарантия и как она защищает дольщиков. Как отмечают в КЖК, компания признаёт факт наступления гарантийного случая при следующих событиях:

• нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого здания;
• нецелевое использование денег;
• несостоятельность застройщика, установленная решением суда, вступившим в законную силу.

При наступлении гарантийного случая КЖК принимает обязательство по завершению строительства объекта, финансирование которого будет осуществляться из средств резерва, формируемого за счёт гарантийных взносов застройщиков и предназначенного исключительно для покрытия расходов, связанных с урегулированием гарантийного случая.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» установлены квалификационные требования к застройщику и уполномоченной компании по финансовой устойчивости и наличию опыта. Компания применяет механизмы мониторинга и контроля целевого использования денег дольщиков и хода строительства через инжиниринговые компании.

Таким образом, гарантирование жилищного строительства — остро необходимый инструмент защиты прав дольщиков. При выборе строительного объекта будущий вкладчик должен детально изучить данные застройщика и убедиться в том, что тот имеет гарантию от КЖК.